不動産アドバイザー野村の不動産豆知識ブログ
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■Comment:鴨池不動産代表取締役であるアドバイザー野村が、日々の出来事や不動産に関する様々なノウハウをお知らせします。鹿児島の物件情報や不動産売買に関する実話も。

 
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オーナーチェンジ物件について

世の中には「株」、「FX」「不動産」「金」など様々な投資の種類があります。
今回は初めての不動産投資を行う方へオススメの「オーナーチェンジ物件」について簡単に説明したいと思います。

オーナーチェンジとは

オーナーチェンジとは入居者のいる物件を賃貸契約そのままに売買すること、物件のオーナーだけが変わるため、「オーナーチェンジ」と呼ばれます。

1棟もののアパートや賃貸マンションの場合は、そもそも投資用不動産であることから、あえてオーナーチェンジと呼ぶことあまりありません。分譲マンションなどで、自己居住用(実需という)と別けるためにオーナーチェンジと呼びます。

メリットとデメリットについて

メリット
・金銭的なリスクが小さい
…購入する前から入居しているため空室リスクがありません。賃料も見えているので採算や利回りなどが予め見込めます。
・実需(自己住居用)とオーナーチェンジの違い
…通常、一般物件よりもオーナーチェンジ物件の方が安く設定されることが多く、その分だけ安く買えたということになります。
これは、実需が取引事例比較法(相場)から評価されるのに対し、投資用は収益還元法(利回り)から評価されるためで、評価方法の違いが価格の差になります。

デメリット
・賃貸中のため、内装状態がわからない。(競売物件と同様) 
…賃貸契約が終了し、室内を確認したらボロボロで、再投資にするには修繕費用が高くなった。売却するに際して評価が下がった。ということもあります。

あくまで“投資”です。メリットはもちろんですが、デメリットもあります。得られるリターンが大きい分だけ、リスクも大きくなります。
それでも、評価手法による金額差もあり、賃貸契約終了までの家賃収入もあることから、物件の見極めを間違えなければ、赤字になったという可能性は小さいように思えます。

そのため、初心者にはお勧めです。

2016年04月20日 | 不動産豆知識| NONURA @ 14:21:53| | オーナーチェンジ物件について はコメントを受け付けていません。

新築プレミアム

新築プレミアム

「新築プレミアム」という言葉が不動産用語にあります。
例えば同じ条件の物件があります。一方は新築物件、もう片方は中古物件。どちらに住みたいと思いますか?大半の方が新築物件を選択されるかと思います。人気のある物件はその分家賃を高くすることが可能です。つまり、通常の料金に加算される新築による割増金です。
一般的にマンションの代金は大まかに、土地代金30%、建物代金50%、販売活動費10%、粗利益10%に分けられます。この中の販売活動費と粗利益の合計が新築プレミアムになります。すぐに20%の評価減となるというのは、この計算式になります。
都心部の希少な地域では、新築時の土地30%の部分が上昇して、中古マンションで売り出すと新築プレミアム分を吸収し、さらに、景気が良い時であれば、新築価格を超えることもありました。
しかし、郊外で同じようなことを望むことさえできず、新築プレミアム分だけ確実に評価減となることがほとんどになります。

新築を購入する方は、この20%分の金額と引き換えに「初めてのオーナー」というステータスや精神的満足を得ることになります。この満足度を買うために20%分を上乗せして払うことを、いざ売るときは、この20%は評価してもらえないことを、認識しておくことが必要です。

この新築プレミアム分を頭金として入れてあればいいが、入れてない場合、例えば代金100%の住宅ローンの場合、残債がそれを下回るまでは売却代金をもって返済することはできません。
評価減のペースと残債額の減少ペースを確認しておき、いつまで所有しておくことが必要か(いつまで売ることができないか)を確認して、そこまで暮らしても問題ない地域・建物であるかの検証が必要です。
中古マンションの場合、買ったときは実勢価格で、年数が経過するにつれ、経年変化分だけ減価償却されていく。この点の検証も必要ですが、プレミアム分がないだけ、柔軟に対応できる住まいとなります。
資産、金銭面からなら中古マンション、ステータスや精神的な満足度なら新築マンション、となります。
3000万円の新築マンションなら、一瞬で600万円ダウン。サラリーマンの平均的な年収、高級車1台分が一瞬にして消失してしまうということです。

2016年03月14日 | 不動産豆知識, 売りたい方のための, 購入に役立つアドバイス| NONURA @ 14:46:21| | 新築プレミアム はコメントを受け付けていません。