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■Comment：鴨池不動産代表取締役であるアドバイザー野村が、日々の出来事や不動産に関する様々なノウハウをお知らせします。鹿児島の物件情報や不動産売買に関する実話も。
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シニアの持ち家どう生かす？
入学シーズンも終わり、新生活スタートの季節到来ですね。
ご家族のもとを離れ一人暮らしを始めた方も大勢いらっしゃることと思います。
逆に子育てが一段落し、夫婦水入らずの生活となった方々もいらっしゃるのでは？
それにちなんで今回のテーマは
「シニアの持ち家どう生かす？」です。
子育ても終わり、自分達夫婦しか住まなくなった持ち家。
よくある持ち家（中古住宅）の活用方法は３パターンに分かれます。
売る・貸す・借りるの３つです。
１．売る
売却は個人や業者に対して売却できます。
個人に売却する場合、単に中古住宅として売るのではなく、古い住宅をリフォームして売却したほうが良いでしょう。
もし一定期間内で売れなかった場合は、業者に買い取とってもらうことをおすすめします。
リフォームすることで、売る側は売れやすく、保証もあって先の見通しを立てやすいです。
また、買う側としても同じ条件の新築住宅に比べ割安になって購買意力が増します。
デメリットとしては、通常の売却よりも手取りが減ることもあります。
各国の住宅寿命の比較では日本の短命さが目立っています。
多くの住宅が本来の寿命の前に建て直しを余儀なくされてきました。
その結果、日本に欠けているのが厚みのある中古住宅市場です。
（この流れや今後の時代を考えると、住宅を購入・新築する際、 購入・建築時だけを考えて（費用）検討するのではなく、 大きな（長い）視野を持って検討することが必要になりそうです。）
２．貸す
所有している持ち家を賃貸して、家賃収入を得る。
その収入で第二の人生に適した住まいに居住するのも一つです。
家賃は相場よりも安くして貸しやすくし、家賃保証などのバックアップ制度もあり、最長で終身まで対応します。
借り手も賃貸市場で不足している広い住まい・一戸建てを割安に借りられます。
デメリットは安心の分、収入は少なめになる。
（ここでも耐震性などを問われるため、売る時と同様、良質な住まいであることが求められる。 また、貸すに値する家であることが条件になります。 ）
３．借りる
住まいを移りたくない、このまま居住しながら現金化したいという方には、リバースモーゲージという手があります。
自宅を担保にしてお金を借り、その借金を毎月の年金という形で受け取るというもの。
当初は行政側からスタートした制度なのですが、最近は民間金融機関でも取り扱いを始め、積極的に転換しています。
デメリットとして、将来売却するお金を担保としていることから、子供に受け継がせることはできません。
（子育てで十分バックアップした親が、自分の老後を犠牲にしてまで 子供に資産を残してあげようと思わなくても良いのでは。今まで苦労して住宅ローンの返済をしてきたのだから、自分のために使ってもいいのでは・・・）
年金不安、 税金や社会保障費などの負担増などから、老後の収入と支出＝老後の生活まで考えた住まい探し・不動産の購入も、華やかな新築マンションや分譲住宅にパッと飛びつく前に、一度検討する価値はありそうです。
2012年04月13日 | 売りたい方のための, 購入に役立つアドバイス| NONURA @ 15:30:27| | コメント＆トラックバック（0）売買契約・契約者編
こんにちは。
2月ももう終わり明日からは3月です。
暖かくなったと思ったらまた寒くなったり、寒暖が一定ではないですね。
こういう時は風邪を引きやすいです。
また、インフルエンザも未だ流行していますのでくれぐれも体調管理に気をつけてご自愛ください。
今回は前回に引き続き不動産売買契約についてお伝えしていこうと思っています。
本日は契約者についてです。
売買契約・契約者
不動産売買契約の実務の中では、所有者が単独ではなく、複数人で共有してあることが少なくありません。
不動産取引においては、その共有者全員の合意が必要となります。
それぞれの合意を取り付けるは容易ではありません。
また認知症や痴ほう症などで自分自身で意思決定できない売主もいらっしゃいます。
トラブルにならない為にも、それぞれの売主がどのような状況であるかは、契約前にチェックしておかなければなりません。
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あってはならない実例
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契約の当日、売主の方と面会してみると、実際の所有者（登記名義人）は３人のはずなのに、契約の席に訪れたのは、たったの１人。
確か、売買契約書には、所有者は３人となっていたはずだが、不審に思って、
「他の方は、いらしゃらないのですか。。。？」
と、恐る恐るたずねてみました。
すると、売主は平然とした顔で、、、、
「私一人ですが、何か問題がありますか？」
と、何事もなかったかのように、ひとりで３人分の署名と捺印をしています。
仲介会社の担当者も、「問題ありませんよ」と、契約するように勧めます。
契約の場に来られる方は、当然、売却の意思はあるのでしょが、他の共有者の方も同じように売却の意思があるとは限りません。
万一、他の共有者の方に売却の意思がないとなると、契約を勧めることはできません。
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似たようなケースで、共有者の方が重要な判断を出来ない状態になっていることもあります。
今回の取引では、単にスケジュールの問題で同席できないのであればせめて、委任状を持参してもらうようにしましょう。
併せて、印鑑証明書も添付してもらえれば安心です。
不動産売買契約における買主の立場と売主の立場は大きく異なります。
買主側は、権利を受け取る者であり、売主側は権利を失う者です。
契約時において、権利を受け取る方に比べて、権利を失う者の意思確認や必要書類は、大きく異なってより厳密になってきます。
契約書に調印する印鑑なども、買主は認印でＯＫで、売主側は実印というのが、不動産取引での慣例です。
以下に、売主側に用意してらうべき書類等を列記しておきましょう。
１：物件の権利証または、登記識別情報（原本を提示し、コピーをもらう）
２：身分証明書（免許証やパスポートなど）
３：実印
この３つが必要となります。
また今回の実例であるような、他の共有者が同席出来ない場合には、委任状（自署と実印捺印）印鑑証明書が必要となります。
最近の売却される方のケースとして多いのが、相続した物件です。
この場合は、ほとんどの場合が、相続人が複数存在して共有名義になっており、物件所在地周辺にお住まいになられていないケースが多いので代表者に委任して契約を臨まれることが大半です。
この場合には、前述した書類等でしっかりと確認しましょう。
高額の手付金を契約時に売主に預ける訳ですから、本人確認や意思確認は最低限必要となります。