不動産アドバイザー野村の不動産豆知識ブログ
アドバイザー野村です

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■Comment:鴨池不動産代表取締役であるアドバイザー野村が、日々の出来事や不動産に関する様々なノウハウをお知らせします。鹿児島の物件情報や不動産売買に関する実話も。

 
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不動産購入の諸経費・雑費には要注意!!

不動産購入の諸経費・雑費には要注意!!

例えば2500万円の不動産を購入しようとした場合、金額の1割250万円の貯蓄があれば住宅ローンは残り2250万円と、単純に考えられるほど、不動産購入は単純ではありません。

チラシや街頭のポスターなどで毎月の家賃より安いローン返済額の広告を見かけます。
これには注意してください!!

「頭金なし」といううたい文句がよく使われていますが、頭金とは購入する不動産の現金で支払う部分のみを指します、

実際には他にも経費が掛かります。
・登記・税金関係: 不動産登記に必要な登録免許税や司法書士報酬等の登記費用、印紙税、不動産取得税、固定資産税等清算金
・融資関係: 金融機関に支払う手数料、保証会社への保証料、印紙税
・保険関係: 火災保険料、地震保険料、団体信用生命保険料
・不動産関係: 不動産会社への仲介手数料、管理費等清算金
といったものです。

大体購入資金の5~10%程度かかり、現金での支払いが多くを占めます。

諸経費も含めた住宅ローンを提供している金融機関もあります。
頭金も自己資金もなしで購入することができるケースもあります。それでも、現金のやりくりから手持ちゼロでは難しいですが

また、購入後にも、引越し、建築やリフォーム工事代金、家財・家電などの費用が掛かります。不動産価格以外の部分にも十分に配慮ください。

2016年06月30日 | 購入に役立つアドバイス| NONURA @ 17:32:08| | 不動産購入の諸経費・雑費には要注意!! はコメントを受け付けていません。

オーナーチェンジ物件について

世の中には「株」、「FX」「不動産」「金」など様々な投資の種類があります。
今回は初めての不動産投資を行う方へオススメの「オーナーチェンジ物件」について簡単に説明したいと思います。

オーナーチェンジとは

オーナーチェンジとは入居者のいる物件を賃貸契約そのままに売買すること、物件のオーナーだけが変わるため、「オーナーチェンジ」と呼ばれます。

1棟もののアパートや賃貸マンションの場合は、そもそも投資用不動産であることから、あえてオーナーチェンジと呼ぶことあまりありません。分譲マンションなどで、自己居住用(実需という)と別けるためにオーナーチェンジと呼びます。

メリットとデメリットについて

メリット
・金銭的なリスクが小さい
…購入する前から入居しているため空室リスクがありません。賃料も見えているので採算や利回りなどが予め見込めます。
・実需(自己住居用)とオーナーチェンジの違い
…通常、一般物件よりもオーナーチェンジ物件の方が安く設定されることが多く、その分だけ安く買えたということになります。
これは、実需が取引事例比較法(相場)から評価されるのに対し、投資用は収益還元法(利回り)から評価されるためで、評価方法の違いが価格の差になります。

デメリット
・賃貸中のため、内装状態がわからない。(競売物件と同様) 
…賃貸契約が終了し、室内を確認したらボロボロで、再投資にするには修繕費用が高くなった。売却するに際して評価が下がった。ということもあります。

あくまで“投資”です。メリットはもちろんですが、デメリットもあります。得られるリターンが大きい分だけ、リスクも大きくなります。
それでも、評価手法による金額差もあり、賃貸契約終了までの家賃収入もあることから、物件の見極めを間違えなければ、赤字になったという可能性は小さいように思えます。

そのため、初心者にはお勧めです。

2016年04月20日 | 不動産豆知識| NONURA @ 14:21:53| | オーナーチェンジ物件について はコメントを受け付けていません。