不動産アドバイザー野村の不動産豆知識ブログ
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■Comment:鴨池不動産代表取締役であるアドバイザー野村が、日々の出来事や不動産に関する様々なノウハウをお知らせします。鹿児島の物件情報や不動産売買に関する実話も。

 
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住宅を売る場合、貸す場合には立地が重要

土地を700万円で購入し、2,000万円の注文住宅を建築し、さらに購入諸経費が土地建物併せて300万円で、購入総費用3,000万円の戸建てがあります。
その新築2年の住宅を、とある事情で、売却することになりました。売り出し価格1,980万円、昨年の夏から売り出しているのですが、未だに売れていません。
原因は、建物の評価が適正になされないこと、そして、資産価値には立地の要素が強いことではと考えています。

建物の評価について、諸経費は仕方ないとしても、土地が1割ダウンの600万円として、建物本体2,000万円が、わずか2年で600万円超も下落したことになります。
建物が適正に評価される環境(不動産市場、日本の住宅文化など)があれば、建物評価は1,800円程度は維持され、土地と併せて2,400万円超の評価は得られてもおかしくはない。
しかし、中古は一切合切、同じ評価をされる市場と文化、建売住宅が建物評価1,000万円程度(新築)から相対評価され、いくら高価な建物でも、安い評価に引きずられてしまいます。
死ぬまでに住み続ける終の棲家、夢や趣味を兼ねた消費としての注文住宅であれば、建てたこと、暮らすことで、お金には変えられない価値を見いださられ、評価額そのものや下落額などは気にならないのかもしれないですが・・・。

資産価値として考えた場合、将来、日本の住宅に対する文化や中古住宅への評価が良い方向に変わっていくと信じられない場合、もしくは、変わらないかもしれないというリスクを考えると、今回のモデルケースでは、当初の購入で土地と建物の資金バランス(3:7)が誤っていたということになります。

もし仮に、同じ購入予算3,000万円を、土地1,700万円、建物1,300万円としていれば、土地は評価が高い(立地良し)のため価値が維持され、建物は元々が低いため評価減の幅も小さく、2年後の売却金額は、2,500万円程度は確保された可能性もあります。

一般家庭の資産に占める割合が大きい不動産を所有する場合、やはり資産価値が維持される物件を選びたいのは共通すると思われます。同じお金を出すなら、趣味や道楽、夢であっても、値打ちがあるに越したことはないです。

そもそも、不動産の価値とはなにか。それは、不動産を利用する(暮らす)、売る、貸すなどのリターンであり、そのリターンが大きいほど、資産価値がある、高いということです。暮らす、利用することのリターンは、生活利便性が高い、安全性が高い、快適性がある、など、時間的、物理的なメリットで図られます(デメリットはマイナス)。この場合は、土地としての部分、建物としての部分、それぞれで考えられ、所有者自身さえ満足、納得すればいい。
一方、売る、貸すという場合、自身が不動産そのものから得られる物理的なメリットは関係なくなり、他人からどのように評価されるかどうかで考えられます。
一般の方であれば、たった一人でも高く評価してもらえれば、より高く売れたり貸したりすることができるが、より多くの人が対象になれば、より高く評価してくれるたった一人が見つかりやすく、高くなりやすくなります。
このことから、売る場合、貸す場合は、多くの人から対象になるようになれば価値が高くなり、このため、立地の要素がとても大きなウエイトを占めるようになる。
方位、広さ、間取り、構造、などなど、不動産を探す際に細部にこだわる方が多いが、そのような枝葉(これも暮らすには大切ですが)よりも、もっともっと重要な立地(と資金)を重視して、ある意味、割り切って判断することが重要になります。
不動産の価値は、立地の構成要素が大きな割合を占める、残念ながら、特に日本はこの要素が強い住宅文化があり、外向きの暮らし方がよい強くなる社会からも、今後も同じように続いていくと思われます。

2017年06月29日 | 売りたい方のための, 購入に役立つアドバイス| NONURA @ 14:20:20| | 住宅を売る場合、貸す場合には立地が重要 はコメントを受け付けていません。

住宅の買替え

住宅を購入後、介護、転勤、転職など、何らかの理由で住宅を手放さなくてはならないことがあります。
手放した後の住居を考えなくてもいい単純売却、今の住居を考えずに購入するだけの単純購入手続き等の場合は難しく考えなくてもよいのですが、売り買いを同時に行う場合、その進め方を考える必要があります。

住宅を売ることを先にする場合、売値が決まることで、資金計画をたてやすく、計画にずれが生じにくいです。また、売却が完了するまで次に進まないため慌てずに済み、途中で中断することも可能となります。
しかし、すぐに次の家が見つかりスムーズに進むといいのですが、タイミングにより仮住まいが必要となるため、費用や手間が増加します。また、すぐに購入する物件を見つけなければならない場合など、選定する時間や機会が減少します。

一方、次の住宅を購入することを先にする場合、次の住まいが見つかっているため、仮住まいなどの手間や費用は必要なく、行き先に対しての安心感が得られます。また、購入先が見つかるまで慌てることなく、途中で中断することも可能となります。
しかしがながら、購入物件に対しての支払いに売却資金を充てることができないことも多く、資金調達をしなければならない、住宅ローンの場合、売却が完了するまで二重の負担となることもある。また、売却金額が決まっていないため、思ってたよりも高く売れなかったりし、資金計画に狂いが生じることもあります。

どちらから行ってもメリットデメリットが発生するので、売りと買い、自分にとってどちらを先にした方が都合がよいのかを考え、行動しましょう。
なお、昨今の市場を考慮すると、売却を先行して、資金計画の安全を確保することが賢明です。

2017年05月17日 | 売りたい方のための| NONURA @ 15:43:03| | 住宅の買替え はコメントを受け付けていません。