不動産アドバイザー野村の不動産豆知識ブログ
アドバイザー野村です

■Name:アドバイザー野村
■Comment:鴨池不動産代表取締役であるアドバイザー野村が、日々の出来事や不動産に関する様々なノウハウをお知らせします。鹿児島の物件情報や不動産売買に関する実話も。

 
  • カレンダー
      2017年10月
      « 9月    
       1
      2345678
      9101112131415
      16171819202122
      23242526272829
      3031  
不動産アドバイザー野村の不動産豆知識ブログ月1?2回更新中!

住宅購入をお考えの方へ

住宅を一括払いで購入するという方は珍しいのではないでしょうか?
多くの方が住宅ローンを借りられます。
その際に抑えておきたいポイントがいくつかあります。
住宅ローンの借入金額はできるだけ少ない方がいいでしょう。
これはできるだけ頭金を入れないといけないということではありません。何かあった際に修繕・修理できるくらいの費用は残しておいて、返済計画を立てましょう。
金利をできるだけ低くする
借りている期間をできるだけ短くする
この三点は多くの方が注意します。
意外と忘れがちなのが地価などの価格が下がりにくい物件を選ぶです。
これにより、いざ売却というとき、借金が残らずに売り切れることになり、リスクが限りなく小さくなります。そして、住み替えができることにより快適な生活が過ごせるようになります。
核家族化と都心居住へと社会構造が変化した現在、生まれ育った家や地域で一生を終えるというのは、かなりの贅沢な生活になりました。
今後は、ライフスタイルにより、住み替える、もしくは、家を改築する(間取りの変更など)という流れが主流になってきます。
その時、市場性があるかどうかが高く(早く)売れるかどうかにとって重要になります。
万人受けする住まい(もしくは間取りを変えられる柔軟な住まい)、過不足がない利便性がある地域、災害への安全度が高い地域や住まい、など、購入者が求める要素がどれだけ備わっているかどうか、これが購入する場合に注視するポイントになります。
空き家問題に象徴されるように、住宅ストックは充足を超え過剰在庫状態に至っております。さらに、本格的な人口減少時代に突入し、今後の不動産価値は、ますます利便性の影響を受けるようになります。住宅ローンの借入を上手にしても、住まい選定を吟味しても、立地が悪ければ、せっかくの対応策が機能しません。
これからの購入にあたっては、まずは立地、この立地を選定後、住宅ローンの借り方、住まいの選び方を念頭に置いて住まいを検討する、という流れが必須となります。

2017年09月20日 | 購入に役立つアドバイス| NONURA @ 14:28:23| | 住宅購入をお考えの方へ はコメントを受け付けていません。

住宅を売る場合、貸す場合には立地が重要

土地を700万円で購入し、2,000万円の注文住宅を建築し、さらに購入諸経費が土地建物併せて300万円で、購入総費用3,000万円の戸建てがあります。
その新築2年の住宅を、とある事情で、売却することになりました。売り出し価格1,980万円、昨年の夏から売り出しているのですが、未だに売れていません。
原因は、建物の評価が適正になされないこと、そして、資産価値には立地の要素が強いことではと考えています。

建物の評価について、諸経費は仕方ないとしても、土地が1割ダウンの600万円として、建物本体2,000万円が、わずか2年で600万円超も下落したことになります。
建物が適正に評価される環境(不動産市場、日本の住宅文化など)があれば、建物評価は1,800円程度は維持され、土地と併せて2,400万円超の評価は得られてもおかしくはない。
しかし、中古は一切合切、同じ評価をされる市場と文化、建売住宅が建物評価1,000万円程度(新築)から相対評価され、いくら高価な建物でも、安い評価に引きずられてしまいます。
死ぬまでに住み続ける終の棲家、夢や趣味を兼ねた消費としての注文住宅であれば、建てたこと、暮らすことで、お金には変えられない価値を見いださられ、評価額そのものや下落額などは気にならないのかもしれないですが・・・。

資産価値として考えた場合、将来、日本の住宅に対する文化や中古住宅への評価が良い方向に変わっていくと信じられない場合、もしくは、変わらないかもしれないというリスクを考えると、今回のモデルケースでは、当初の購入で土地と建物の資金バランス(3:7)が誤っていたということになります。

もし仮に、同じ購入予算3,000万円を、土地1,700万円、建物1,300万円としていれば、土地は評価が高い(立地良し)のため価値が維持され、建物は元々が低いため評価減の幅も小さく、2年後の売却金額は、2,500万円程度は確保された可能性もあります。

一般家庭の資産に占める割合が大きい不動産を所有する場合、やはり資産価値が維持される物件を選びたいのは共通すると思われます。同じお金を出すなら、趣味や道楽、夢であっても、値打ちがあるに越したことはないです。

そもそも、不動産の価値とはなにか。それは、不動産を利用する(暮らす)、売る、貸すなどのリターンであり、そのリターンが大きいほど、資産価値がある、高いということです。暮らす、利用することのリターンは、生活利便性が高い、安全性が高い、快適性がある、など、時間的、物理的なメリットで図られます(デメリットはマイナス)。この場合は、土地としての部分、建物としての部分、それぞれで考えられ、所有者自身さえ満足、納得すればいい。
一方、売る、貸すという場合、自身が不動産そのものから得られる物理的なメリットは関係なくなり、他人からどのように評価されるかどうかで考えられます。
一般の方であれば、たった一人でも高く評価してもらえれば、より高く売れたり貸したりすることができるが、より多くの人が対象になれば、より高く評価してくれるたった一人が見つかりやすく、高くなりやすくなります。
このことから、売る場合、貸す場合は、多くの人から対象になるようになれば価値が高くなり、このため、立地の要素がとても大きなウエイトを占めるようになる。
方位、広さ、間取り、構造、などなど、不動産を探す際に細部にこだわる方が多いが、そのような枝葉(これも暮らすには大切ですが)よりも、もっともっと重要な立地(と資金)を重視して、ある意味、割り切って判断することが重要になります。
不動産の価値は、立地の構成要素が大きな割合を占める、残念ながら、特に日本はこの要素が強い住宅文化があり、外向きの暮らし方がよい強くなる社会からも、今後も同じように続いていくと思われます。

2017年06月29日 | 売りたい方のための, 購入に役立つアドバイス| NONURA @ 14:20:20| | 住宅を売る場合、貸す場合には立地が重要 はコメントを受け付けていません。