不動産アドバイザー野村の不動産豆知識ブログ
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2011年9月29日

知っておきたい、土地購入時のチェックポイント3

すっかり涼しくなり秋めいてきたようです。

過ごしやすい季節の到来と思いきや、鹿児島市内は連日桜島の降灰に悩まされています。

鹿児島市特有の降灰除去作業車が出動する有様です。

なにはともあれ、
季節の変わり目には体調を崩しやすいのでくれぐれもご自愛ください。

それでは、
前回から4回シリーズでおおくりしています、【土地購入時のチェックポイント】を今回もご紹介したいと思います。

4回シリーズの内容は以下のとおり

1:現況は更地ですか?
2:電気・ガス・水道はどうなっていますか?
3:地盤はどうですか?
4:高低差はありませんか?

今回は3について説明しましょう。

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3 地盤はどうですか?

平成12年4月より「住宅の品質確保に関する法律(品確法)」が施行されました。

この法律によって、新築住宅に関して基礎・柱・屋根などの建物構造上で主要な部分について最低10年以上の保証が義務付けられました。

つまり地盤が軟弱なため不同沈下が起こってしまったり、家が傾いてしまったりした場合については、売主(請負契約であれば請負者)は最低10年間は保証の義務を負うことになったのです。

「品確法」施工以前はこの保証期間が2年以上となっていたために地盤改良工事を行なう都内の建売住宅などは、全体の約2割程度しかありませんでした。
しかし、この「品確法」の法律が施行されてからは、地盤改良工事を行う現場は約8割程度となり、ほとんどのケースで地盤改良が行なわれている現状です。

ということで、土地購入し注文建築をする場合にはかなりの確率で地盤改良工事費用が必要だと考えた方が良いでしょう。
この地盤改良工事費用は地盤や建築する建物規模、構造などによってかわりますが、約30~200万円程度です。

ぜひ購入前に、大まかでも費用について把握することをおススメします!

* 地盤調査の方法

専門家に依頼する場合には費用がかかります。費用は約5~10万円程度になります。
いまの主流は簡易調査である「スウェーデン式サウンディング試験※1」です。
動力もいらず狭い敷地でもOKなのでこの方式を利用する場合が多く見受けられます。深い位置までの測定は不向きではありますが、地盤データーによる建築コストアップのおよその金額を把握するには十分だと思います。

※1:ロッド、スクリュー、錘などからなるスウェーデン式サウンディング試験装置を用いて、土の硬さ又は締まり具合を判定する試験方法の一つです。

* 自分でできる地盤調査方法

<現地調査で判断>

1:既存家屋がある場合の基礎や外壁のひび割れがある

2:前面道路に亀裂やくぼみなどが見受けられる

3:周辺に川や暗渠がある

4:周辺地域のなかで低地である。

5:地名に「川」「沼」「沢」「水」「田」などの水を連想させるものがある

6:埋立地である

上記の場合は地盤が軟弱である可能性は高くなります。

* 土地購入時に不動産仲介会社は地盤まで調べてくれる?

ほとんどケースがNOでしょう。
土地を仲介する不動産会社は土地のみの仲介であり、よほど気が利く不動産会社や担当者でない限りこのような情報を提示してくれないでしょう。
土地購入後に「実は軟弱地盤になっていて地盤改良工事費用が掛ったから賠償してくれ!」と訴えても、その土地がよほどの軟弱地盤でない限り賠償請求は難しいのが現状です。
ある意味自己責任になります。

そのようなケースを避けるために、
土地購入する前に、担当者に「建築する時のコストアップが心配なので調査してくれませんか?」とこちらからお願いしてみましょう。

東日本大震災でも地盤の液状化現象により多くの被害がでたことは記憶に新しいことと思います。

まさに生活の土台ともいえる地盤。長い目で(未来のことも考えて)検討しなくてはいけないですね。

次回は「4:高低差はありませんか?」についてお話します。

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