不動産アドバイザー野村の不動産豆知識ブログ
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■Comment:鴨池不動産代表取締役であるアドバイザー野村が、日々の出来事や不動産に関する様々なノウハウをお知らせします。鹿児島の物件情報や不動産売買に関する実話も。

 
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2011年11月28日

もしも貴方が空き地を所有していたら その1

鹿児島もずいぶんと冬めいてきました。

鍋などが美味しい季節ですね。

季節柄体調を崩しやすい時期です。じゅうぶんにご自愛いただきたいです。

さて、今回はお客様からの相談に基づいたお話です。

その相談内容とは!ズバリ「土地の活用法」について。

お客様Sさんは、相続により実家の土地(古屋付)を取得されましたが、その土地活用についてご相談にみえました。

そこで私は4つの土地活用方法をご案内しました。その活用方法をこのブログでもご紹介したいと思います。

内容が長くなるので2回に分けて綴ります。

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【土地の活用方法】

多種多様な土地の活用方法がありますが、通常は、「土地を貸す」・「土地上の建物を貸す」・「土地を換金する」という方法の応用でや、組み合わせであることがほとんどです。

そこで、土地活用の基本である「土地を貸す」「土地上の建物を貸す」「土地を換金する」について整理してみましょう。

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【その1 「土地を貸す」】

土地貸しの代表格と言えば「駐車場」ですね。

土地を駐車場として貸すことにより、土地所有者は賃借人から駐車場の賃料を受取ります。

一般に、受取る賃料は建物を貸した場合と比べて低く、固定資産税や相続税などにおいても、税制上の優遇措置はほとんどないので「旨味が少ない!」と言われる方もなかにはいらっしゃいますが、

駐車場にすることの最大のメリットは、

借地借家法の適用がなく短期間での明渡しが可能であるため、必要な時期に、他の土地活用や売却等へ容易に転用できる点です。

収益性は低いかもしれないのですが、自由度が高いため、「土地活用の方向性が決まっていない」、「相続時の売却、物納用として準備しておきたい」場合に、「せめて固定資産税等の負担はまかないたい」といった考えで暫定的に利用されることに向いています。

なお、土地の形状や大きさ、周辺駐車場の需要、機械式か青空駐車場か、月極めかコインパーキングか等をはじめとして、事業として成り立つかについて事前に検討が必要です。


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【その2 「土地を貸す:定期借地権」 】

平成4年に施行された借地借家法において「定期借地権」が創設されました。

土地所有者が安心して「借地」を土地活用の選択肢にできるように、契約期間が満了すれば「必ず土地が戻ってくる」定期借地権ができたのです。

定期借地権には3種類ありまして、

契約内容の異なる「一般定期借地権」、「事業用借地権」、「建物譲渡特約付借地権」の3つからなります。

定期借地権のおもなメリットは、

借地上の建物の事業リスクを負わず、長期・安定的な収入が得られること。

契約期間が満了すれば土地は必ず戻ってくるという安心感が得られること。 です。

ただし、借地契約満了まで土地が使えないことや受取るのは建物を貸した場合の「賃料」ではなく、土地の「地代」であり、一般的に収益性は低くなることがデメリットといえます。

定期借地権による土地活用は、通常は長期にわたるため、立地や規模、需要等だけでなく、土地所有者の相続に関する考え等を加味して検討することも必要となるでしょうね。

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のこり二つの活用法は次回のブログにて紹介したいと思います。

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