不動産アドバイザー野村の不動産豆知識ブログ
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2011年12月26日

もしも貴方が空き地を所有していたら その2

2011年も残りわずかとなってきました。

全国的に寒波が厳しいですが皆様の体調はいかがですか?

新年を元気に迎えられるよう、じゅうぶんにご自愛いただきたいです。

さて、今回も前回に引き続き「土地の活用法」について。

お客様Sさんは、相続により実家の土地(古屋付)を取得されましたが、その土地活用についてご相談にみえました。

そこで私は4つの土地活用方法をご案内しました。

残りの2つの活用法をご紹介します。

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【その3 「土地上の建物を貸す:賃貸建物の建築」 】

アパートやマンション、オフィスビルなど、賃貸建物の建築は土地活用における代表的なものといえるでしょう。

これまで土地所有者は、賃貸の募集を行う不動産業者、建物を建てる建築会社や、節税対策を提案する税理士、融資を行う金融機関等からすすめられるままに土地活用、あるいは相続対策として、賃貸建物の建築をすることが少なくありませんでした。

賃貸建物の建築の主なメリットとして

①土地のまま貸すよりも高い賃料収入が見込める。

②更地のままに比べて固定資産税等が軽減される。

③相続税の財産評価において評価減の措置が用意されている。

などが挙げられます。

ところが、不景気かつ賃貸住宅が増えすぎた今、多くの地域で賃貸建物に空室が目立つようになってきました。

また、その不動産を手放すことになった場合には、収益物件として評価されてしまうため、予想を大きく下回る価格でしか売れないのということもあったりします。

土地活用として賃貸建物の建築を検討する際には、空室リスクや滞納リスク、さらに、賃料下落リスクについても厳しく見積もる必要があります。

特に、融資を利用する場合には、これらのリスクに加えて、その賃貸不動産の市場価格等を把握して、純資産残高についても考慮すべきでしょう。

なお、賃貸建物を、住宅あるいは、事務所・オフィス・店舗等、どのような用途にするのかの選定については、立地が重要なポイントになります。

需要の判断にあたっては、地元の不動産業者から意見を聞いてみることも一つの有効な方法といえるでしょう。

「今、貸せるのか?」そして長期的に「貸し続けられるのか?」を、慎重に見極めるのが成功の鍵といえそうです。

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【その4「土地を換金する:土地の売却」 】

「土地を売却換金する」ことも土地活用の一つの方法です。

土地を売却して換金することで、他の資産に組み換えて資産運用をおこなうことに限らず、借入金の返済や老後資金の確保等をおこなうこともできるでしょう。

一番のメリットは、動かしやすい「お金」に換えられることですが、他にも、固定資産税・都市計画税や維持管理費等の負担がなくなることもプラスの効果といえます。

ただし、売却時に譲渡益が発生すると、原則として、所得税・住民税が課税されることや、一度、土地を手放すと同じ土地を取り戻すのは難しいことがデメリットでしょう。

そのため、土地を手放すことに抵抗がある人が多く、「相続税の納税資金のため」「相続財産をお金で分けるため」あるいは、「買い換えのため」「借入金返済のため」などの理由や目的があるときに売却を検討するケースが多いようです。

以前は、土地は所有しているだけで価値は上がっていくと思われていましたが、現代は違っています。 そのためか、「土地の所有」にこだわらないという考え方も増えてきているようです。

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以上、ご紹介してきましたのはよくありがちな活用方法です。

実際のところお客様の状況に応じて活用方法の選択肢は広くも狭くもなります。

「自分でもどの方法がよいものかわかならない。」と悩んだときは、信頼できる不動産業者に相談するのがベストでしょうね。

建設業者は建設が前提の話となりますし、税理士は節税、金融機関は融資の話が前提となります。(全てとはいいませんが)

なので中立な立場でお客様に適した土地活用をアドバイスできるのは不動産業者だと私は思います。

しかしながら、どこの不動産業者でも良いというわけでもありません。

土地は大切な資産です。事業規模の大小にかかわらず、信頼できる業者にご相談することをおススメします。

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本年もいろいろとご支援いただき誠にありがとうございました。

皆様にとって2012年が幸多い年となりますようにお祈り申し上げます。

2012年も鴨池不動産をどうぞ宜しくお願いいたします。

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