不動産アドバイザー野村の不動産豆知識ブログ
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2014年5月26日

不動産取引と税金の注意点

不動産取引と税金の注意点

ごそんじですか?不動産取引にはさまざまな税制が関連しています。
今回はその税制の主な注意点についてです。

1)床面積

住宅を購入する際に住宅ローン控除や住宅取得資金贈与の特例を受けることがあると思います。
その際に要件にある「床面積50平米以上」は登記簿の面積で判断されます。また、マンションの場合、資料やパンフレットに記載される面積は壁芯面積であることが多いです。一方、必要な登記簿面積は内法面積で計算されるため資料やパンフレットより小さくなることが多々あります。

2)築年数

住宅ローン控除や住宅取得資金贈与の特例を受ける要件にある「築20年以内」は固定資産税台帳登録日により判定されます。登記簿上の新築年月日と異なる場合があるので、築20年の境前後に新築された建物は注意が必要です。

3)親からの資金借入

贈与ではなく借入であれば、当然、贈与税の対象にはりません。
しかし、借入だという言葉だけではあてはまりません。借入の契約書作成、1%超の利息、返済の事実が必要となります。

4)共有持ち分

購入総費用の資金拠出割合で持分を設定することが必要です。価格のみではなく諸費用も含めたうえで算出します。拠出割合と持分割合がずれると、ずれた分だけ贈与がなされたとみなされます。
しかし、基礎控除110万円の範囲に収まっていれば贈与税ゼロなので、あまりにも細かくする必要はありません。
※他に贈与がない前提です。

5)連帯での借り入れ

住宅ローン控除を受けるためには、連帯保証ではなく、連帯債務となる必要があります。返済も共同の場合、返済割合に応じた借入額とし、持分割合も調整しなければなりません。

6)住宅資金提供の時期

「贈与を受けた年の翌年3月15日までに」、資金提供を受けた住宅へ居住しなければなりません。
しかし、土地やマンションの購入の場合、提供を受けた翌年の3月15日以降に完成し、居住を開始するケースも多いです(特に年の後半に贈与を受けた場合など)。この場合、居住開始が間に合うかどうか確認が必要です。

7)居住用財産売却の特別控除(3000万円控除)

居住用財産の売却で譲渡所得(利益)が出ても3,000万円以内なら特別控除を利用することにより、譲渡所得はゼロとなります。ただし、様々な要件(対象外になる)があるため注意が必要です。

主な要件は、一時利用ではなく生活の拠点であること、建物名義があること、3年前まで住んでいたこと、貸家や駐車場として貸していないこと、取り壊し後1年以内であること、などなど。

8)所有期間

譲渡所得は、所有期間が短期か長期で税率が異なり、その判定期間は5年です。5年間の考え方は「譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える」であり、取得日から譲渡日までで満5年でも短期となる場合があります。

9)固定資産税の小規模住宅用地軽減の特例

1月1日現在で建物があるかどうかにより判断される。建物解体の時期が12月か翌年1月かにより、翌年の土地の固定資産税が大きく変わります。

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