不動産アドバイザー野村の不動産豆知識ブログ
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2016年3月14日

新築プレミアム

新築プレミアム

「新築プレミアム」という言葉が不動産用語にあります。
例えば同じ条件の物件があります。一方は新築物件、もう片方は中古物件。どちらに住みたいと思いますか?大半の方が新築物件を選択されるかと思います。人気のある物件はその分家賃を高くすることが可能です。つまり、通常の料金に加算される新築による割増金です。
一般的にマンションの代金は大まかに、土地代金30%、建物代金50%、販売活動費10%、粗利益10%に分けられます。この中の販売活動費と粗利益の合計が新築プレミアムになります。すぐに20%の評価減となるというのは、この計算式になります。
都心部の希少な地域では、新築時の土地30%の部分が上昇して、中古マンションで売り出すと新築プレミアム分を吸収し、さらに、景気が良い時であれば、新築価格を超えることもありました。
しかし、郊外で同じようなことを望むことさえできず、新築プレミアム分だけ確実に評価減となることがほとんどになります。

新築を購入する方は、この20%分の金額と引き換えに「初めてのオーナー」というステータスや精神的満足を得ることになります。この満足度を買うために20%分を上乗せして払うことを、いざ売るときは、この20%は評価してもらえないことを、認識しておくことが必要です。

この新築プレミアム分を頭金として入れてあればいいが、入れてない場合、例えば代金100%の住宅ローンの場合、残債がそれを下回るまでは売却代金をもって返済することはできません。
評価減のペースと残債額の減少ペースを確認しておき、いつまで所有しておくことが必要か(いつまで売ることができないか)を確認して、そこまで暮らしても問題ない地域・建物であるかの検証が必要です。
中古マンションの場合、買ったときは実勢価格で、年数が経過するにつれ、経年変化分だけ減価償却されていく。この点の検証も必要ですが、プレミアム分がないだけ、柔軟に対応できる住まいとなります。
資産、金銭面からなら中古マンション、ステータスや精神的な満足度なら新築マンション、となります。
3000万円の新築マンションなら、一瞬で600万円ダウン。サラリーマンの平均的な年収、高級車1台分が一瞬にして消失してしまうということです。

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