不動産アドバイザー野村の不動産豆知識ブログ
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2016年4月20日

オーナーチェンジ物件について

世の中には「株」、「FX」「不動産」「金」など様々な投資の種類があります。
今回は初めての不動産投資を行う方へオススメの「オーナーチェンジ物件」について簡単に説明したいと思います。

オーナーチェンジとは

オーナーチェンジとは入居者のいる物件を賃貸契約そのままに売買すること、物件のオーナーだけが変わるため、「オーナーチェンジ」と呼ばれます。

1棟もののアパートや賃貸マンションの場合は、そもそも投資用不動産であることから、あえてオーナーチェンジと呼ぶことあまりありません。分譲マンションなどで、自己居住用(実需という)と別けるためにオーナーチェンジと呼びます。

メリットとデメリットについて

メリット
・金銭的なリスクが小さい
…購入する前から入居しているため空室リスクがありません。賃料も見えているので採算や利回りなどが予め見込めます。
・実需(自己住居用)とオーナーチェンジの違い
…通常、一般物件よりもオーナーチェンジ物件の方が安く設定されることが多く、その分だけ安く買えたということになります。
これは、実需が取引事例比較法(相場)から評価されるのに対し、投資用は収益還元法(利回り)から評価されるためで、評価方法の違いが価格の差になります。

デメリット
・賃貸中のため、内装状態がわからない。(競売物件と同様) 
…賃貸契約が終了し、室内を確認したらボロボロで、再投資にするには修繕費用が高くなった。売却するに際して評価が下がった。ということもあります。

あくまで“投資”です。メリットはもちろんですが、デメリットもあります。得られるリターンが大きい分だけ、リスクも大きくなります。
それでも、評価手法による金額差もあり、賃貸契約終了までの家賃収入もあることから、物件の見極めを間違えなければ、赤字になったという可能性は小さいように思えます。

そのため、初心者にはお勧めです。

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