不動産アドバイザー野村の不動産豆知識ブログ
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■Comment:鴨池不動産代表取締役であるアドバイザー野村が、日々の出来事や不動産に関する様々なノウハウをお知らせします。鹿児島の物件情報や不動産売買に関する実話も。

 
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2016年10月4日

住宅を購入する際に調べておいたほうがいいこと

物件を購入する際には賃貸に出した時の賃料がいくらになるか予めお調べになることをオススメしております。お仕事の都合などでその物件から離れないといけない場合など、賃貸にすることで住宅ローンを返済したり、利回りから購入価格の判断基準にしたりできます。
購入価格に対する、仮のその不動産を賃貸した場合に得られる収入の割合のことを想定利回りといい、この利回りが高いほど、購入予定の物件は割安になり、低いほど割高になります。
簡単に言えば、利回りの高い物件は購入した方がお得です。逆に低い方は賃貸の方が得ということです。
年間賃料を購入額で割った利回りは通常約4%程度はあります。
これに対して年間のローン返済額が購入した物件価格の何 %になるか 、つまり「実質年間返済率」を計算しておきましょう。金利1% (全期間固定金利である「フラット35」の2016年10月の金利は、1.06%)・ 35年返済なら 、購入額すべてをロ ーンで組んでいても 3.38%であり 、頭金を積んだ分だけ減っていきます。頭金が 1割なら 3.04% 、 2割なら 2.71 % 、 3割なら 2.37%がロ ーン負担割合になる 。これを賃料で補えるのなら 、返済が滞ることはない といえます。この意味においても資金に余力のある方は頭金を積む意味があるということになります。

例)2,000万円の物件を検討している場合
2,000万×4%=80万円
80万円÷12ヶ月=66,666円・・①
最低でもこの賃料で賃貸することができれば、最悪ローンの返済はできます。

その他、固定資産税が年間約70,000円、さらに管理費・修繕積立金など月額約10,000円のランニングがかかるマンションの場合は、年間120,000円
合計年間約190,000円(月々約15,800円)・・②
・実質の月々の支出=①+②=82,466円・・③
・実質の支出負担割合=(③×12)÷2,000万円(購入価格)=約4.97%
約5%の取れる物件であれば、ほぼ間違いない物件といえます。

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