不動産アドバイザー野村の不動産豆知識ブログ
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■Comment:鴨池不動産代表取締役であるアドバイザー野村が、日々の出来事や不動産に関する様々なノウハウをお知らせします。鹿児島の物件情報や不動産売買に関する実話も。

 
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購入に役立つアドバイス

住宅購入をお考えの方へ

住宅を一括払いで購入するという方は珍しいのではないでしょうか?
多くの方が住宅ローンを借りられます。
その際に抑えておきたいポイントがいくつかあります。
住宅ローンの借入金額はできるだけ少ない方がいいでしょう。
これはできるだけ頭金を入れないといけないということではありません。何かあった際に修繕・修理できるくらいの費用は残しておいて、返済計画を立てましょう。
金利をできるだけ低くする
借りている期間をできるだけ短くする
この三点は多くの方が注意します。
意外と忘れがちなのが地価などの価格が下がりにくい物件を選ぶです。
これにより、いざ売却というとき、借金が残らずに売り切れることになり、リスクが限りなく小さくなります。そして、住み替えができることにより快適な生活が過ごせるようになります。
核家族化と都心居住へと社会構造が変化した現在、生まれ育った家や地域で一生を終えるというのは、かなりの贅沢な生活になりました。
今後は、ライフスタイルにより、住み替える、もしくは、家を改築する(間取りの変更など)という流れが主流になってきます。
その時、市場性があるかどうかが高く(早く)売れるかどうかにとって重要になります。
万人受けする住まい(もしくは間取りを変えられる柔軟な住まい)、過不足がない利便性がある地域、災害への安全度が高い地域や住まい、など、購入者が求める要素がどれだけ備わっているかどうか、これが購入する場合に注視するポイントになります。
空き家問題に象徴されるように、住宅ストックは充足を超え過剰在庫状態に至っております。さらに、本格的な人口減少時代に突入し、今後の不動産価値は、ますます利便性の影響を受けるようになります。住宅ローンの借入を上手にしても、住まい選定を吟味しても、立地が悪ければ、せっかくの対応策が機能しません。
これからの購入にあたっては、まずは立地、この立地を選定後、住宅ローンの借り方、住まいの選び方を念頭に置いて住まいを検討する、という流れが必須となります。

2017年12月20日 | 購入に役立つアドバイス| NONURA @ 14:28:23| | 住宅購入をお考えの方へ はコメントを受け付けていません。

住宅を売る場合、貸す場合には立地が重要

土地を700万円で購入し、2,000万円の注文住宅を建築し、さらに購入諸経費が土地建物併せて300万円で、購入総費用3,000万円の戸建てがあります。
その新築2年の住宅を、とある事情で、売却することになりました。売り出し価格1,980万円、昨年の夏から売り出しているのですが、未だに売れていません。
原因は、建物の評価が適正になされないこと、そして、資産価値には立地の要素が強いことではと考えています。

建物の評価について、諸経費は仕方ないとしても、土地が1割ダウンの600万円として、建物本体2,000万円が、わずか2年で600万円超も下落したことになります。
建物が適正に評価される環境(不動産市場、日本の住宅文化など)があれば、建物評価は1,800円程度は維持され、土地と併せて2,400万円超の評価は得られてもおかしくはない。
しかし、中古は一切合切、同じ評価をされる市場と文化、建売住宅が建物評価1,000万円程度(新築)から相対評価され、いくら高価な建物でも、安い評価に引きずられてしまいます。
死ぬまでに住み続ける終の棲家、夢や趣味を兼ねた消費としての注文住宅であれば、建てたこと、暮らすことで、お金には変えられない価値を見いださられ、評価額そのものや下落額などは気にならないのかもしれないですが・・・。

資産価値として考えた場合、将来、日本の住宅に対する文化や中古住宅への評価が良い方向に変わっていくと信じられない場合、もしくは、変わらないかもしれないというリスクを考えると、今回のモデルケースでは、当初の購入で土地と建物の資金バランス(3:7)が誤っていたということになります。

もし仮に、同じ購入予算3,000万円を、土地1,700万円、建物1,300万円としていれば、土地は評価が高い(立地良し)のため価値が維持され、建物は元々が低いため評価減の幅も小さく、2年後の売却金額は、2,500万円程度は確保された可能性もあります。

一般家庭の資産に占める割合が大きい不動産を所有する場合、やはり資産価値が維持される物件を選びたいのは共通すると思われます。同じお金を出すなら、趣味や道楽、夢であっても、値打ちがあるに越したことはないです。

そもそも、不動産の価値とはなにか。それは、不動産を利用する(暮らす)、売る、貸すなどのリターンであり、そのリターンが大きいほど、資産価値がある、高いということです。暮らす、利用することのリターンは、生活利便性が高い、安全性が高い、快適性がある、など、時間的、物理的なメリットで図られます(デメリットはマイナス)。この場合は、土地としての部分、建物としての部分、それぞれで考えられ、所有者自身さえ満足、納得すればいい。
一方、売る、貸すという場合、自身が不動産そのものから得られる物理的なメリットは関係なくなり、他人からどのように評価されるかどうかで考えられます。
一般の方であれば、たった一人でも高く評価してもらえれば、より高く売れたり貸したりすることができるが、より多くの人が対象になれば、より高く評価してくれるたった一人が見つかりやすく、高くなりやすくなります。
このことから、売る場合、貸す場合は、多くの人から対象になるようになれば価値が高くなり、このため、立地の要素がとても大きなウエイトを占めるようになる。
方位、広さ、間取り、構造、などなど、不動産を探す際に細部にこだわる方が多いが、そのような枝葉(これも暮らすには大切ですが)よりも、もっともっと重要な立地(と資金)を重視して、ある意味、割り切って判断することが重要になります。
不動産の価値は、立地の構成要素が大きな割合を占める、残念ながら、特に日本はこの要素が強い住宅文化があり、外向きの暮らし方がよい強くなる社会からも、今後も同じように続いていくと思われます。

2017年09月29日 | 売りたい方のための, 購入に役立つアドバイス| NONURA @ 14:20:20| | 住宅を売る場合、貸す場合には立地が重要 はコメントを受け付けていません。

不動産購入力・判断基準を最初に見極めよう

家を買う際に最初の行動は大きく2つに分かれます。物件を選ぶ。もう一つは予算・資金計画等を考える。物件探しやエリアの検討を先に行う方が多いです。

しかし、長年この業界に携わっている立場からすれば、予算・資金計画を先に考える方をおすすめします。
資金計画を先に考えない方の多くは「何をやっていいのかわからない」、「何にどのくらいの費用がかかるかわからない」という理由から、とっつきやすい物件探し等を先行してしまうのではないでしょうか?
物件を先に行うことが悪いとは言いません。家を買うなんで人生の中で何度もあるわけではありません。むしろ知らない人の方が多いのです。そのために私たち不動産のプロがいるのです。

物件探しから始める場合の問題点
物件探しから始める場合、以下のような問題に遭遇する方が多いです。
・気に入った等、現在の価値感のみで判断し、将来の資産性等を考慮しないで購入する。
・物件を選択後に資金計画を考えるので、計画を立てる前に支払えるか、支払えないかの選択から始まってしまう。
・ローンの事前審査を受けていないために、他の方に先に購入されてしまう。
等。
こういった問題はやはり資金計画を先に立てておくことで解決します。
そのため、何度も言うようですが、予算・資金計画を先に考える方をおすすめします。
ファイナンシャルプランナーなどプロの力を借りるのもありではないでしょうか?
そこまではちょっとという方は、自分にとって無理のない支払のレベル、それを見つけるだけでも最初は十分です。

物件探しの方が楽で楽しいです。
そこをぐっと我慢して

  1. 住宅購入方法の情報取得
  2. 資金計画を考える
  3. 希望条件の整理
  4. 購入エリアの検討
  5. 物件探し

の順序で購入することが将来のための賢い購入だと思います。

2017年01月20日 | 購入に役立つアドバイス| NONURA @ 16:12:52| | 不動産購入力・判断基準を最初に見極めよう はコメントを受け付けていません。

築年数でリフォーム金額を算定してみる。(木造戸建て)

築年数でリフォーム金額を算定してみる。(木造戸建て)
リフォームの金額は一概にいくらとは言えません。個々の物件の状態によって安くもなり、高くもないます。
古い耐震や経年による劣化などはホームインスペクション(※1)をしないと改修工事が必要なのかどうか判断できません。
現在お住まいの住宅なら問題ないのですが、売りに出てる中古住宅をお考えの方は調べられない場合もあります。
そこで、築年数からわかる必要なリフォームの目安を紹介したいとおもいます。

中古住宅は築年数に応じて、大きく3つのカテゴリー、「2000年6月以降の建物 (築浅物件)」、「築20年以上の木造戸建て(新耐震物件)」、「旧耐震の物件 (1981年より前に建てられた建物)」に分類できます。
◾2000年6月以降の建物 (築浅物件)
キッチンやお風呂、トイレなどの設備も比較的状態が良いことが多く、特に交換等を必要としないケースが多いです。築浅物件は競争率が高いので、ホームインスペクションの結果を待つ間に他の人に売れてしまっては元も子もないです。売買契約後のホームインスペクションも想定しておいた方がよろしいでしょう。

◾築20年以上の木造戸建て(新耐震物件)
耐震や経年による劣化などで、改修工事が必要なことが多い物件です
売買契約の前にホームインスペクションで調査を行い、改修に必要な費用を把握しましょう。
さらに、お風呂、トイレ、キッチンなどの設備も、型式が古いケースが多く、こちらの交換も想定しなくてはなりません。これらのリフォームも想定すると費用か多くかかります。そのため、リフォーム費用を住宅ローンと一緒に考えて組むことをお勧めします。
また、この年代の物件はきちんと建築士事務所登録を行っている建築会社に依頼しなければ、各種補助制度が利用できません。建築士による確認・保証のないリフォームは危険ですのでオススメはできません。

◾旧耐震の物件 (1981年より前に建てられた建物)
旧耐震の物件は築20年以上の木造戸建ての物件以上にリフォーム費用がかかります。物件によっては建て替えた方が安いケースもあります。
建物の状態を把握しましょう。まだ住むことができる住宅なのか。何が必要で、何が必要でないか。後でもいいものはないか。資金計画を含め、しっかりと計画を煮詰めましょう。
目先の金額のことよりも、安全を重視し、耐震改修工事の経験のあるリフォーム会社・建築会社を選ぶことが大切です。

以上が中古住宅のリフォームの目安です。
築年数が多くなれば多くなるほと、リフォーム費用は多くなっていきます。安易に安いリフォーム会社に頼むより、しっかりとした建築士のいるリフォーム会社・建築会社を選ぶことが大切です。

※1 住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う こと

2016年12月05日 | 購入に役立つアドバイス| NONURA @ 15:42:02| | 築年数でリフォーム金額を算定してみる。(木造戸建て) はコメントを受け付けていません。

住宅を購入する際に調べておいたほうがいいこと

物件を購入する際には賃貸に出した時の賃料がいくらになるか予めお調べになることをオススメしております。お仕事の都合などでその物件から離れないといけない場合など、賃貸にすることで住宅ローンを返済したり、利回りから購入価格の判断基準にしたりできます。
購入価格に対する、仮のその不動産を賃貸した場合に得られる収入の割合のことを想定利回りといい、この利回りが高いほど、購入予定の物件は割安になり、低いほど割高になります。
簡単に言えば、利回りの高い物件は購入した方がお得です。逆に低い方は賃貸の方が得ということです。
年間賃料を購入額で割った利回りは通常約4%程度はあります。
これに対して年間のローン返済額が購入した物件価格の何 %になるか 、つまり「実質年間返済率」を計算しておきましょう。金利1% (全期間固定金利である「フラット35」の2016年10月の金利は、1.06%)・ 35年返済なら 、購入額すべてをロ ーンで組んでいても 3.38%であり 、頭金を積んだ分だけ減っていきます。頭金が 1割なら 3.04% 、 2割なら 2.71 % 、 3割なら 2.37%がロ ーン負担割合になる 。これを賃料で補えるのなら 、返済が滞ることはない といえます。この意味においても資金に余力のある方は頭金を積む意味があるということになります。

例)2,000万円の物件を検討している場合
2,000万×4%=80万円
80万円÷12ヶ月=66,666円・・①
最低でもこの賃料で賃貸することができれば、最悪ローンの返済はできます。

その他、固定資産税が年間約70,000円、さらに管理費・修繕積立金など月額約10,000円のランニングがかかるマンションの場合は、年間120,000円
合計年間約190,000円(月々約15,800円)・・②
・実質の月々の支出=①+②=82,466円・・③
・実質の支出負担割合=(③×12)÷2,000万円(購入価格)=約4.97%
約5%の取れる物件であれば、ほぼ間違いない物件といえます。

2016年10月04日 | 購入に役立つアドバイス| NONURA @ 14:51:02| | 住宅を購入する際に調べておいたほうがいいこと はコメントを受け付けていません。

保険の加入しすぎに注意!!

保険の加入しすぎに注意!!

住宅ローンを借りる際に「二つの保険」に加入することが多々あります。

一つ目は団体信用生命保険、いわゆる団信と呼ばれる保険です。借主が事故や病気などで、死亡または高度な障害を負ってしまった際、保険金で残りのローンの返済を賄うものです。フラット35以外の住宅ローンでは、保険料は金融機関が負担します。このため、保険会社は金融機関の指定の会社となります。

二つ目は火災保険です。こちらは借主が保険料を負担します。どの会社に加入するか、どんな種類にするか借主が決めることができます。

住宅ローンが低金利になり、金融機関側の利益が少なくなっています。そのため、それをカバーするために、火災保険、付加価値のある生命保険を、金融機関経由で加入してもらえるように営業が入ります。その際、どこまでが必須なのかを確認し、不要なものまで入らないようにしましょう。

火災保険は、さまざまな補償がまんべんなく付帯したオールリスク対応型のパッケージ商品が基本となります。基本の火災、落雷、爆発などのほかに、水災、盗難、飛び込み、偶発的事故、騒じょう、などがセットとなっております。このうち、加入が選択できる場合、お住まいやお考えによって判断します。

この選択後、地震保険はどうするのか、家財保険はどうするのか、さらに、個人賠償保険もつけるか、などなども検討することになります。

金融機関から求められるのは、火災保険に加入すること(建物のみ、火災保険のみが必須)だけで、金融機関指定の保険会社にする必要はございません。地震保険、家財保険についても、任意ですので、取り急ぎは基本の部分のみとし、後日、やっぱり地震保険も、家財保険も、となれば、そこからでも構いません。

説明をされると、ついつい、入っておかないといけないかなと考えてしまいますが、保険貧乏になるだけですので気をつけてください。

2016年07月15日 | 購入に役立つアドバイス| NONURA @ 13:29:04| | 保険の加入しすぎに注意!! はコメントを受け付けていません。

不動産購入の諸経費・雑費には要注意!!

不動産購入の諸経費・雑費には要注意!!

例えば2500万円の不動産を購入しようとした場合、金額の1割250万円の貯蓄があれば住宅ローンは残り2250万円と、単純に考えられるほど、不動産購入は単純ではありません。

チラシや街頭のポスターなどで毎月の家賃より安いローン返済額の広告を見かけます。
これには注意してください!!

「頭金なし」といううたい文句がよく使われていますが、頭金とは購入する不動産の現金で支払う部分のみを指します、

実際には他にも経費が掛かります。
・登記・税金関係: 不動産登記に必要な登録免許税や司法書士報酬等の登記費用、印紙税、不動産取得税、固定資産税等清算金
・融資関係: 金融機関に支払う手数料、保証会社への保証料、印紙税
・保険関係: 火災保険料、地震保険料、団体信用生命保険料
・不動産関係: 不動産会社への仲介手数料、管理費等清算金
といったものです。

大体購入資金の5~10%程度かかり、現金での支払いが多くを占めます。

諸経費も含めた住宅ローンを提供している金融機関もあります。
頭金も自己資金もなしで購入することができるケースもあります。それでも、現金のやりくりから手持ちゼロでは難しいですが

また、購入後にも、引越し、建築やリフォーム工事代金、家財・家電などの費用が掛かります。不動産価格以外の部分にも十分に配慮ください。

2016年06月30日 | 購入に役立つアドバイス| NONURA @ 17:32:08| | 不動産購入の諸経費・雑費には要注意!! はコメントを受け付けていません。

新築プレミアム

新築プレミアム

「新築プレミアム」という言葉が不動産用語にあります。
例えば同じ条件の物件があります。一方は新築物件、もう片方は中古物件。どちらに住みたいと思いますか?大半の方が新築物件を選択されるかと思います。人気のある物件はその分家賃を高くすることが可能です。つまり、通常の料金に加算される新築による割増金です。
一般的にマンションの代金は大まかに、土地代金30%、建物代金50%、販売活動費10%、粗利益10%に分けられます。この中の販売活動費と粗利益の合計が新築プレミアムになります。すぐに20%の評価減となるというのは、この計算式になります。
都心部の希少な地域では、新築時の土地30%の部分が上昇して、中古マンションで売り出すと新築プレミアム分を吸収し、さらに、景気が良い時であれば、新築価格を超えることもありました。
しかし、郊外で同じようなことを望むことさえできず、新築プレミアム分だけ確実に評価減となることがほとんどになります。

新築を購入する方は、この20%分の金額と引き換えに「初めてのオーナー」というステータスや精神的満足を得ることになります。この満足度を買うために20%分を上乗せして払うことを、いざ売るときは、この20%は評価してもらえないことを、認識しておくことが必要です。

この新築プレミアム分を頭金として入れてあればいいが、入れてない場合、例えば代金100%の住宅ローンの場合、残債がそれを下回るまでは売却代金をもって返済することはできません。
評価減のペースと残債額の減少ペースを確認しておき、いつまで所有しておくことが必要か(いつまで売ることができないか)を確認して、そこまで暮らしても問題ない地域・建物であるかの検証が必要です。
中古マンションの場合、買ったときは実勢価格で、年数が経過するにつれ、経年変化分だけ減価償却されていく。この点の検証も必要ですが、プレミアム分がないだけ、柔軟に対応できる住まいとなります。
資産、金銭面からなら中古マンション、ステータスや精神的な満足度なら新築マンション、となります。
3000万円の新築マンションなら、一瞬で600万円ダウン。サラリーマンの平均的な年収、高級車1台分が一瞬にして消失してしまうということです。

2016年03月14日 | 不動産豆知識, 売りたい方のための, 購入に役立つアドバイス| NONURA @ 14:46:21| | 新築プレミアム はコメントを受け付けていません。