不動産アドバイザー野村の不動産豆知識ブログ
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■Comment:鴨池不動産代表取締役であるアドバイザー野村が、日々の出来事や不動産に関する様々なノウハウをお知らせします。鹿児島の物件情報や不動産売買に関する実話も。

 
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不動産豆知識

あなたの土地はどこまで?

土地を所有している皆さま、どこまでが自分の所有に当たるか知っているでしょうか?
地面に関してはわかると思います。ですが、地上や地下はどうでしょう?

上空は約300m、地中は40mが所有範囲内と言われております。
そのため、上空300m以内を飛行させる場合などは、土地の所有者の承諾が必要とされています。

また、地下についてですが、これは大深度地下法によって定められています。

“ 「大深度地下の公共的使用に関する特別措置法」における大深度地下の定義は、次の[1]または[2]のうちいずれか深い方の深さの地下です。
  [1] 地下室の建設のための利用が通常行われない深さ(地下40m以深)
  [2] 建築物の基礎の設置のための利用が通常行われない深さ(支持地盤上面から10m以深)”
国土交通省ホームページより

簡単に説明すると、一般的には地下40mまで。また、基礎工事などで杭等が入っている場合には基礎の一番下からプラス10m。この2つのより深い方が所有している範囲とみなされるようです。

2016年08月26日 | 不動産豆知識| NONURA @ 16:10:20| | あなたの土地はどこまで? はコメントを受け付けていません。

オーナーチェンジ物件について

世の中には「株」、「FX」「不動産」「金」など様々な投資の種類があります。
今回は初めての不動産投資を行う方へオススメの「オーナーチェンジ物件」について簡単に説明したいと思います。

オーナーチェンジとは

オーナーチェンジとは入居者のいる物件を賃貸契約そのままに売買すること、物件のオーナーだけが変わるため、「オーナーチェンジ」と呼ばれます。

1棟もののアパートや賃貸マンションの場合は、そもそも投資用不動産であることから、あえてオーナーチェンジと呼ぶことあまりありません。分譲マンションなどで、自己居住用(実需という)と別けるためにオーナーチェンジと呼びます。

メリットとデメリットについて

メリット
・金銭的なリスクが小さい
…購入する前から入居しているため空室リスクがありません。賃料も見えているので採算や利回りなどが予め見込めます。
・実需(自己住居用)とオーナーチェンジの違い
…通常、一般物件よりもオーナーチェンジ物件の方が安く設定されることが多く、その分だけ安く買えたということになります。
これは、実需が取引事例比較法(相場)から評価されるのに対し、投資用は収益還元法(利回り)から評価されるためで、評価方法の違いが価格の差になります。

デメリット
・賃貸中のため、内装状態がわからない。(競売物件と同様) 
…賃貸契約が終了し、室内を確認したらボロボロで、再投資にするには修繕費用が高くなった。売却するに際して評価が下がった。ということもあります。

あくまで“投資”です。メリットはもちろんですが、デメリットもあります。得られるリターンが大きい分だけ、リスクも大きくなります。
それでも、評価手法による金額差もあり、賃貸契約終了までの家賃収入もあることから、物件の見極めを間違えなければ、赤字になったという可能性は小さいように思えます。

そのため、初心者にはお勧めです。

2016年04月20日 | 不動産豆知識| NONURA @ 14:21:53| | オーナーチェンジ物件について はコメントを受け付けていません。

新築プレミアム

新築プレミアム

「新築プレミアム」という言葉が不動産用語にあります。
例えば同じ条件の物件があります。一方は新築物件、もう片方は中古物件。どちらに住みたいと思いますか?大半の方が新築物件を選択されるかと思います。人気のある物件はその分家賃を高くすることが可能です。つまり、通常の料金に加算される新築による割増金です。
一般的にマンションの代金は大まかに、土地代金30%、建物代金50%、販売活動費10%、粗利益10%に分けられます。この中の販売活動費と粗利益の合計が新築プレミアムになります。すぐに20%の評価減となるというのは、この計算式になります。
都心部の希少な地域では、新築時の土地30%の部分が上昇して、中古マンションで売り出すと新築プレミアム分を吸収し、さらに、景気が良い時であれば、新築価格を超えることもありました。
しかし、郊外で同じようなことを望むことさえできず、新築プレミアム分だけ確実に評価減となることがほとんどになります。

新築を購入する方は、この20%分の金額と引き換えに「初めてのオーナー」というステータスや精神的満足を得ることになります。この満足度を買うために20%分を上乗せして払うことを、いざ売るときは、この20%は評価してもらえないことを、認識しておくことが必要です。

この新築プレミアム分を頭金として入れてあればいいが、入れてない場合、例えば代金100%の住宅ローンの場合、残債がそれを下回るまでは売却代金をもって返済することはできません。
評価減のペースと残債額の減少ペースを確認しておき、いつまで所有しておくことが必要か(いつまで売ることができないか)を確認して、そこまで暮らしても問題ない地域・建物であるかの検証が必要です。
中古マンションの場合、買ったときは実勢価格で、年数が経過するにつれ、経年変化分だけ減価償却されていく。この点の検証も必要ですが、プレミアム分がないだけ、柔軟に対応できる住まいとなります。
資産、金銭面からなら中古マンション、ステータスや精神的な満足度なら新築マンション、となります。
3000万円の新築マンションなら、一瞬で600万円ダウン。サラリーマンの平均的な年収、高級車1台分が一瞬にして消失してしまうということです。

2016年03月14日 | 不動産豆知識, 売りたい方のための, 購入に役立つアドバイス| NONURA @ 14:46:21| | 新築プレミアム はコメントを受け付けていません。

絶対という言葉にはご注意を!

横浜のマンションを端に発し、日本各地でデータ偽装が発覚しています。今回は杭工事に関するデータ改ざんで、旭化成建材の施工でした。旭化成建材の管理体制は厳しいほうだと伺っています。それを考えると他社の手がけた現場はもっと悲惨な状態でしょう。

今回の偽装の原因は現場に携わる人のモラルの低下があり、その背景として、長い不況と人口減少による需要低下でのデフレ、規制強化、手続きの増加による業務増加、人手不足による労働条件の悪化などがあります。

ヒューザーの元社長の小嶋氏は「施工不良、設計ミスを見抜くことは絶対できない、従って、絶対大丈夫と言い切れる建物はない」と断言しています。どの会社が分譲や施工しても、故意過失問わず不具合が生じてしまうことはあり、それが見過ごされて竣工し、そのまま現存している建物は少なくありません。よって、絶対大丈夫な建物を探すのではなく、そういうリスクを含んでいると理解した上で、よりいい条件のものを探すのです。

築年数が経過した建物・マンションで状態を見る、経年変化による実績を見る、建物の点検・検査を実施する、リスクを含んだ取引に高額な資金を投入しない、地盤が良い地域にする、リスクがある不動産の購入そのものを止めるなど、こういったことを踏まえ、取引に臨むといいでしょう。

今回は大手の建設会社で問題が発覚しました。だからといって、大手だけが信用できないということではありません。中小企業も少なからず似たようなリスクをはらんでいます。
そのリスクとどのように向かい合い、対応するかが重要なのです。

2015年11月09日 | 不動産豆知識| NONURA @ 13:58:28| | 絶対という言葉にはご注意を! はコメントを受け付けていません。

位置指定道路

そもそも道路とは何を指すのでしょう?建築基準法では以下のように定義を定められています。
道路とは・・・幅員4m以上、かつ、第42条第1項の各号に該当すること
その各号の中に位置指定道路というものがあります。建築基準法第42条第1項5号の条文に以下のように記載されております。
「土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの」(建築基準法第42条第1項5号)

位置指定を受けた道路は、建築基準法第45条で廃止変更することに制限がかけられています。
建築基準法の接道義務(道路幅員4m以上、建築基準法上の道路、間口2m以上)が満たされなくなる場合、特定行政庁は、その私道の変更又は廃止を禁止し、又は制限することができるとしています。

このため、道路所有者は道路に接する敷地を所有・利用している人の全員より同意が得られないと、道路を廃止することはできません。
※所有がなくとも接している敷地を所有していれば道路廃止を拒否できる権利を持ちます。

位置指定道路の持分を所有していなくとも、敷地が道路に接していることそのものが確かであれば、建築基準法の接道義務は満たされます。
私道の所有持分がなくとも、日常生活に不可欠な通行は認められます。

(最高裁平成9年12月18日判例)より
「建築基準法42条1項5号の規定による位置指定を受け現実に開設されている道路を通行することについて日常生活上不可欠の利益を有する者は、右道路の通行をその敷地の所有者によって妨害され、又は妨害されるおそれがあるときは、敷地所有者が右通行を受忍することによって通行者の通行利益を上回る著しい損害を被るなどの特段の事情のない限り、敷地所有者に対して右妨害行為の排除及び将来の妨害行為の禁止を求める権利(人格権的権利)を有する。 」
この判例では、歩行や自動車の通行も、それによって所有者が相応以上の被害を被らない限り、許されるべきというものです。
ただし、その私道に接する敷地で生活をし、そこを通らないければならないような場合としているため、他人が公道のように利用できるとはしていません。
なお、私道の持分を持っていなくとも利用する権利を持つことになりますので、維持管理の際、持分所持と同じように協力を求められることもございます。
※通行料のような類ではなく、清掃や補修などの維持費用などです。

土地・住宅を購入する際、現所有者の方により長年通行利用をしてきた実績もあり、位置指定道路の利用が生活に不可欠なものであれば利用できると考えられます。

取引においては、今後のトラブル防止のためにも、私道の持分の取得が困難な場合でも、接する私道部分の所有者より、通行、掘削、利用の同意書の取り付けを、売主の負担と責任で行ってもらい、その点を売買契約書の特約に記載し、契約条件とすることをお勧めします。

同意書を取り付けることにより、トラブルとなりそうな背景があるのかを確認でき、また、今後の利用の際、書面により同意したという記録を残されます。

2013年12月16日 | 不動産豆知識| NONURA @ 17:22:11| | 位置指定道路 はコメントを受け付けていません。

★ブログ更新:不動産・住宅・住まいの探し方への提案

ブログ更新しました。

今回は「不動産・住宅・住まいの探し方への提案」です。

こちらからどうぞ!

2013年09月06日 | 不動産豆知識, 不動産関連ニュース| NONURA @ 16:16:31| | コメント&トラックバック(0)

★ブログ更新:2013年度の住宅関連税制について

ブログ更新しました。

今回は「2013年度の住宅関連税制について」です。

こちらからどうぞ!

2013年07月15日 | 不動産豆知識, 不動産関連ニュース| NONURA @ 18:30:06| | コメント&トラックバック(0)

2013年度の住宅関連税制について

住宅取得資金の贈与の特例

自己の居住に供する一定の家屋の新築、若しくは取得または増改築等のために金銭をその直系尊属(父母祖父母など)からの贈与より取得した場合には、住宅取得等資金のうち一定金額までの贈与金額が非課税になります。

<非課税限度額>
  平成25年 平成26年
一般住宅 700万円 500万円
省エネ性、耐震性を
備えた住宅
1200万円 1000万円

<適用要件>
●受贈者が20歳以上であること
●その年の合計所得金額が2000万円以下であること
●床面積が50平米以上240平米以下
●適用期間は平成26年12月31日まで

ここでのポイント
この上限金額、は受贈者(受け取る側)1人あたりなので、それぞれ親から子への上限額をもらうことはできません。
あくまでも合計した額が、本人が受け取れる額の上限額となります。
また、暦年の基礎控除110万円と、または、この後にお話しする相続時精算課税制度との併用は可能です。

相続時精算課税制度

この制度は、住宅資金贈与にあたり65歳以上の親から(ただし、住宅取得等資金の贈与で一定の要件を満たす場合は65歳未満でも適用可)、20歳以上の子(および孫)に対する贈与について、上限で2500万円までは、贈与税を非課税にするものです。
ただし、相続時にはその贈与金額は相続財産として再計算がされます。
この制度適用は平成26年12月31日までとなります。

ここでのポイント
この制度は、受贈金額が2500万円までは、受け取った時点で贈与税が課税されませんが、相続時に再計算されてしまうので、相続税が課税される世帯には不向きです。
再計算方法としては、贈与時の金額となりますので、贈与により取得した資産の評価でありません。

よって、住宅家屋などの、資産価値が下がるものに対してこの制度を利用する場合に、相続時に不利になる恐れがありますのでご注意下さい。
この制度を利用する場合に、贈与する世帯が将来的に相続税が課税される可能性がないことを確認したうえで利用してください。
また、この制度を一度利用した場合は、以後、同じ贈与者から贈与を受けた場合、基礎控除の110万円は適用ができなくなります。
2500万円を超える金額を贈与受けた場合は、その超えた額に20%の贈与税が課税されます。
ちなみに、前述した「住宅資金贈与の特例」との併用は可能です。

省エネ減税等

平成20年度の税制改正から、地球温暖化防止対策として様々な施策が打ち出されています。
前述した、住宅ローン減税の割り増しや住宅取得資金贈与の特例の割り増しなどがありますし、また省エネ改修におけるリフォームなども適用できるものもあります。

震災以降は、太陽光発電などの自家発電施設についても補助金がでるなどの措置もあります。
ここでのポイントとしては、制度として複雑なものも多く消費者にとってどの程度の工事を行えば、適用されるのか?どのタイミング申請すればいいのか?とても難しいのが現状です。

住宅づくりの目的として高気密高断熱の住宅を建てたい!太陽光発電でランニングコストを削減したい!などの要望があれば、この制度は大いに役立つものとなります。

しかし、この税制優遇や助成金を得るが為に、このような住宅づくりをするのはナンセンスだと考えます。

2013年07月15日 | 不動産豆知識, 購入に役立つアドバイス| NONURA @ 18:24:54| | コメント&トラックバック(0)