不動産アドバイザー野村の不動産豆知識ブログ
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■Comment:鴨池不動産代表取締役であるアドバイザー野村が、日々の出来事や不動産に関する様々なノウハウをお知らせします。鹿児島の物件情報や不動産売買に関する実話も。

 
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売りたい方のための

住宅を売る場合、貸す場合には立地が重要

土地を700万円で購入し、2,000万円の注文住宅を建築し、さらに購入諸経費が土地建物併せて300万円で、購入総費用3,000万円の戸建てがあります。
その新築2年の住宅を、とある事情で、売却することになりました。売り出し価格1,980万円、昨年の夏から売り出しているのですが、未だに売れていません。
原因は、建物の評価が適正になされないこと、そして、資産価値には立地の要素が強いことではと考えています。

建物の評価について、諸経費は仕方ないとしても、土地が1割ダウンの600万円として、建物本体2,000万円が、わずか2年で600万円超も下落したことになります。
建物が適正に評価される環境(不動産市場、日本の住宅文化など)があれば、建物評価は1,800円程度は維持され、土地と併せて2,400万円超の評価は得られてもおかしくはない。
しかし、中古は一切合切、同じ評価をされる市場と文化、建売住宅が建物評価1,000万円程度(新築)から相対評価され、いくら高価な建物でも、安い評価に引きずられてしまいます。
死ぬまでに住み続ける終の棲家、夢や趣味を兼ねた消費としての注文住宅であれば、建てたこと、暮らすことで、お金には変えられない価値を見いださられ、評価額そのものや下落額などは気にならないのかもしれないですが・・・。

資産価値として考えた場合、将来、日本の住宅に対する文化や中古住宅への評価が良い方向に変わっていくと信じられない場合、もしくは、変わらないかもしれないというリスクを考えると、今回のモデルケースでは、当初の購入で土地と建物の資金バランス(3:7)が誤っていたということになります。

もし仮に、同じ購入予算3,000万円を、土地1,700万円、建物1,300万円としていれば、土地は評価が高い(立地良し)のため価値が維持され、建物は元々が低いため評価減の幅も小さく、2年後の売却金額は、2,500万円程度は確保された可能性もあります。

一般家庭の資産に占める割合が大きい不動産を所有する場合、やはり資産価値が維持される物件を選びたいのは共通すると思われます。同じお金を出すなら、趣味や道楽、夢であっても、値打ちがあるに越したことはないです。

そもそも、不動産の価値とはなにか。それは、不動産を利用する(暮らす)、売る、貸すなどのリターンであり、そのリターンが大きいほど、資産価値がある、高いということです。暮らす、利用することのリターンは、生活利便性が高い、安全性が高い、快適性がある、など、時間的、物理的なメリットで図られます(デメリットはマイナス)。この場合は、土地としての部分、建物としての部分、それぞれで考えられ、所有者自身さえ満足、納得すればいい。
一方、売る、貸すという場合、自身が不動産そのものから得られる物理的なメリットは関係なくなり、他人からどのように評価されるかどうかで考えられます。
一般の方であれば、たった一人でも高く評価してもらえれば、より高く売れたり貸したりすることができるが、より多くの人が対象になれば、より高く評価してくれるたった一人が見つかりやすく、高くなりやすくなります。
このことから、売る場合、貸す場合は、多くの人から対象になるようになれば価値が高くなり、このため、立地の要素がとても大きなウエイトを占めるようになる。
方位、広さ、間取り、構造、などなど、不動産を探す際に細部にこだわる方が多いが、そのような枝葉(これも暮らすには大切ですが)よりも、もっともっと重要な立地(と資金)を重視して、ある意味、割り切って判断することが重要になります。
不動産の価値は、立地の構成要素が大きな割合を占める、残念ながら、特に日本はこの要素が強い住宅文化があり、外向きの暮らし方がよい強くなる社会からも、今後も同じように続いていくと思われます。

2017年09月29日 | 売りたい方のための, 購入に役立つアドバイス| NONURA @ 14:20:20| | 住宅を売る場合、貸す場合には立地が重要 はコメントを受け付けていません。

住宅の買替え

住宅を購入後、介護、転勤、転職など、何らかの理由で住宅を手放さなくてはならないことがあります。
手放した後の住居を考えなくてもいい単純売却、今の住居を考えずに購入するだけの単純購入手続き等の場合は難しく考えなくてもよいのですが、売り買いを同時に行う場合、その進め方を考える必要があります。

住宅を売ることを先にする場合、売値が決まることで、資金計画をたてやすく、計画にずれが生じにくいです。また、売却が完了するまで次に進まないため慌てずに済み、途中で中断することも可能となります。
しかし、すぐに次の家が見つかりスムーズに進むといいのですが、タイミングにより仮住まいが必要となるため、費用や手間が増加します。また、すぐに購入する物件を見つけなければならない場合など、選定する時間や機会が減少します。

一方、次の住宅を購入することを先にする場合、次の住まいが見つかっているため、仮住まいなどの手間や費用は必要なく、行き先に対しての安心感が得られます。また、購入先が見つかるまで慌てることなく、途中で中断することも可能となります。
しかしがながら、購入物件に対しての支払いに売却資金を充てることができないことも多く、資金調達をしなければならない、住宅ローンの場合、売却が完了するまで二重の負担となることもある。また、売却金額が決まっていないため、思ってたよりも高く売れなかったりし、資金計画に狂いが生じることもあります。

どちらから行ってもメリットデメリットが発生するので、売りと買い、自分にとってどちらを先にした方が都合がよいのかを考え、行動しましょう。
なお、昨今の市場を考慮すると、売却を先行して、資金計画の安全を確保することが賢明です。

2017年05月17日 | 売りたい方のための| NONURA @ 15:43:03| | 住宅の買替え はコメントを受け付けていません。

新築プレミアム

新築プレミアム

「新築プレミアム」という言葉が不動産用語にあります。
例えば同じ条件の物件があります。一方は新築物件、もう片方は中古物件。どちらに住みたいと思いますか?大半の方が新築物件を選択されるかと思います。人気のある物件はその分家賃を高くすることが可能です。つまり、通常の料金に加算される新築による割増金です。
一般的にマンションの代金は大まかに、土地代金30%、建物代金50%、販売活動費10%、粗利益10%に分けられます。この中の販売活動費と粗利益の合計が新築プレミアムになります。すぐに20%の評価減となるというのは、この計算式になります。
都心部の希少な地域では、新築時の土地30%の部分が上昇して、中古マンションで売り出すと新築プレミアム分を吸収し、さらに、景気が良い時であれば、新築価格を超えることもありました。
しかし、郊外で同じようなことを望むことさえできず、新築プレミアム分だけ確実に評価減となることがほとんどになります。

新築を購入する方は、この20%分の金額と引き換えに「初めてのオーナー」というステータスや精神的満足を得ることになります。この満足度を買うために20%分を上乗せして払うことを、いざ売るときは、この20%は評価してもらえないことを、認識しておくことが必要です。

この新築プレミアム分を頭金として入れてあればいいが、入れてない場合、例えば代金100%の住宅ローンの場合、残債がそれを下回るまでは売却代金をもって返済することはできません。
評価減のペースと残債額の減少ペースを確認しておき、いつまで所有しておくことが必要か(いつまで売ることができないか)を確認して、そこまで暮らしても問題ない地域・建物であるかの検証が必要です。
中古マンションの場合、買ったときは実勢価格で、年数が経過するにつれ、経年変化分だけ減価償却されていく。この点の検証も必要ですが、プレミアム分がないだけ、柔軟に対応できる住まいとなります。
資産、金銭面からなら中古マンション、ステータスや精神的な満足度なら新築マンション、となります。
3000万円の新築マンションなら、一瞬で600万円ダウン。サラリーマンの平均的な年収、高級車1台分が一瞬にして消失してしまうということです。

2016年03月14日 | 不動産豆知識, 売りたい方のための, 購入に役立つアドバイス| NONURA @ 14:46:21| | 新築プレミアム はコメントを受け付けていません。

不動産取引と税金の注意点

不動産取引と税金の注意点

ごそんじですか?不動産取引にはさまざまな税制が関連しています。
今回はその税制の主な注意点についてです。

1)床面積

住宅を購入する際に住宅ローン控除や住宅取得資金贈与の特例を受けることがあると思います。
その際に要件にある「床面積50平米以上」は登記簿の面積で判断されます。また、マンションの場合、資料やパンフレットに記載される面積は壁芯面積であることが多いです。一方、必要な登記簿面積は内法面積で計算されるため資料やパンフレットより小さくなることが多々あります。

2)築年数

住宅ローン控除や住宅取得資金贈与の特例を受ける要件にある「築20年以内」は固定資産税台帳登録日により判定されます。登記簿上の新築年月日と異なる場合があるので、築20年の境前後に新築された建物は注意が必要です。

3)親からの資金借入

贈与ではなく借入であれば、当然、贈与税の対象にはりません。
しかし、借入だという言葉だけではあてはまりません。借入の契約書作成、1%超の利息、返済の事実が必要となります。

4)共有持ち分

購入総費用の資金拠出割合で持分を設定することが必要です。価格のみではなく諸費用も含めたうえで算出します。拠出割合と持分割合がずれると、ずれた分だけ贈与がなされたとみなされます。
しかし、基礎控除110万円の範囲に収まっていれば贈与税ゼロなので、あまりにも細かくする必要はありません。
※他に贈与がない前提です。

5)連帯での借り入れ

住宅ローン控除を受けるためには、連帯保証ではなく、連帯債務となる必要があります。返済も共同の場合、返済割合に応じた借入額とし、持分割合も調整しなければなりません。

6)住宅資金提供の時期

「贈与を受けた年の翌年3月15日までに」、資金提供を受けた住宅へ居住しなければなりません。
しかし、土地やマンションの購入の場合、提供を受けた翌年の3月15日以降に完成し、居住を開始するケースも多いです(特に年の後半に贈与を受けた場合など)。この場合、居住開始が間に合うかどうか確認が必要です。

7)居住用財産売却の特別控除(3000万円控除)

居住用財産の売却で譲渡所得(利益)が出ても3,000万円以内なら特別控除を利用することにより、譲渡所得はゼロとなります。ただし、様々な要件(対象外になる)があるため注意が必要です。

主な要件は、一時利用ではなく生活の拠点であること、建物名義があること、3年前まで住んでいたこと、貸家や駐車場として貸していないこと、取り壊し後1年以内であること、などなど。

8)所有期間

譲渡所得は、所有期間が短期か長期で税率が異なり、その判定期間は5年です。5年間の考え方は「譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える」であり、取得日から譲渡日までで満5年でも短期となる場合があります。

9)固定資産税の小規模住宅用地軽減の特例

1月1日現在で建物があるかどうかにより判断される。建物解体の時期が12月か翌年1月かにより、翌年の土地の固定資産税が大きく変わります。

2014年05月26日 | 売りたい方のための, 購入に役立つアドバイス| NONURA @ 11:02:29| | 不動産取引と税金の注意点 はコメントを受け付けていません。

シニアの持ち家どう生かす?

入学シーズンも終わり、新生活スタートの季節到来ですね。
ご家族のもとを離れ一人暮らしを始めた方も大勢いらっしゃることと思います。
逆に子育てが一段落し、夫婦水入らずの生活となった方々もいらっしゃるのでは?

それにちなんで今回のテーマは
「シニアの持ち家どう生かす?」です。

子育ても終わり、自分達夫婦しか住まなくなった持ち家。

よくある持ち家(中古住宅)の活用方法は3パターンに分かれます。

売る・貸す・借りるの3つです。

1.売る

売却は個人や業者に対して売却できます。

個人に売却する場合、単に中古住宅として売るのではなく、古い住宅をリフォームして売却したほうが良いでしょう。
もし一定期間内で売れなかった場合は、業者に買い取とってもらうことをおすすめします。

リフォームすることで、売る側は売れやすく、保証もあって先の見通しを立てやすいです。
また、買う側としても同じ条件の新築住宅に比べ割安になって購買意力が増します。

デメリットとしては、通常の売却よりも手取りが減ることもあります。

各国の住宅寿命の比較では日本の短命さが目立っています。
多くの住宅が本来の寿命の前に建て直しを余儀なくされてきました。
その結果、日本に欠けているのが厚みのある中古住宅市場です。

(この流れや今後の時代を考えると、住宅を購入・新築する際、 購入・建築時だけを考えて(費用)検討するのではなく、 大きな(長い)視野を持って検討することが必要になりそうです。)

2.貸す

所有している持ち家を賃貸して、家賃収入を得る。
その収入で第二の人生に適した住まいに居住するのも一つです。

家賃は相場よりも安くして貸しやすくし、家賃保証などのバックアップ制度もあり、最長で終身まで対応します。
借り手も賃貸市場で不足している広い住まい・一戸建てを割安に借りられます。

デメリットは安心の分、収入は少なめになる。

ここでも耐震性などを問われるため、売る時と同様、良質な住まいであることが求められる。 また、貸すに値する家であることが条件になります。 )

3.借りる

住まいを移りたくない、このまま居住しながら現金化したいという方には、リバースモーゲージという手があります。
自宅を担保にしてお金を借り、その借金を毎月の年金という形で受け取るというもの。

当初は行政側からスタートした制度なのですが、最近は民間金融機関でも取り扱いを始め、積極的に転換しています。

デメリットとして、将来売却するお金を担保としていることから、子供に受け継がせることはできません。

(子育てで十分バックアップした親が、自分の老後を犠牲にしてまで 子供に資産を残してあげようと思わなくても良いのでは。今まで苦労して住宅ローンの返済をしてきたのだから、自分のために使ってもいいのでは・・・)

年金不安、 税金や社会保障費などの負担増などから、老後の収入と支出=老後の生活まで考えた住まい探し・不動産の購入も、華やかな新築マンションや分譲住宅にパッと飛びつく前に、一度検討する価値はありそうです。

2012年04月13日 | 売りたい方のための, 購入に役立つアドバイス| NONURA @ 15:30:27| | コメント&トラックバック(0)

もしも貴方が空き地を所有していたら その2

2011年も残りわずかとなってきました。

全国的に寒波が厳しいですが皆様の体調はいかがですか?

新年を元気に迎えられるよう、じゅうぶんにご自愛いただきたいです。

さて、今回も前回に引き続き「土地の活用法」について。

お客様Sさんは、相続により実家の土地(古屋付)を取得されましたが、その土地活用についてご相談にみえました。

そこで私は4つの土地活用方法をご案内しました。

残りの2つの活用法をご紹介します。

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[詳細を見る]

2011年12月26日 | 売りたい方のための| NONURA @ 15:30:35| | コメント&トラックバック(0)

もしも貴方が空き地を所有していたら その1

鹿児島もずいぶんと冬めいてきました。

鍋などが美味しい季節ですね。

季節柄体調を崩しやすい時期です。じゅうぶんにご自愛いただきたいです。

さて、今回はお客様からの相談に基づいたお話です。

その相談内容とは!ズバリ「土地の活用法」について。

お客様Sさんは、相続により実家の土地(古屋付)を取得されましたが、その土地活用についてご相談にみえました。

そこで私は4つの土地活用方法をご案内しました。その活用方法をこのブログでもご紹介したいと思います。

内容が長くなるので2回に分けて綴ります。

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【土地の活用方法】

多種多様な土地の活用方法がありますが、通常は、「土地を貸す」・「土地上の建物を貸す」・「土地を換金する」という方法の応用でや、組み合わせであることがほとんどです。

そこで、土地活用の基本である「土地を貸す」「土地上の建物を貸す」「土地を換金する」について整理してみましょう。

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【その1 「土地を貸す」】

土地貸しの代表格と言えば「駐車場」ですね。

土地を駐車場として貸すことにより、土地所有者は賃借人から駐車場の賃料を受取ります。

一般に、受取る賃料は建物を貸した場合と比べて低く、固定資産税や相続税などにおいても、税制上の優遇措置はほとんどないので「旨味が少ない!」と言われる方もなかにはいらっしゃいますが、

駐車場にすることの最大のメリットは、

借地借家法の適用がなく短期間での明渡しが可能であるため、必要な時期に、他の土地活用や売却等へ容易に転用できる点です。

収益性は低いかもしれないのですが、自由度が高いため、「土地活用の方向性が決まっていない」、「相続時の売却、物納用として準備しておきたい」場合に、「せめて固定資産税等の負担はまかないたい」といった考えで暫定的に利用されることに向いています。

なお、土地の形状や大きさ、周辺駐車場の需要、機械式か青空駐車場か、月極めかコインパーキングか等をはじめとして、事業として成り立つかについて事前に検討が必要です。

[詳細を見る]

2011年11月28日 | 売りたい方のための| NONURA @ 18:17:08| | コメント&トラックバック(0)

知っておきたい、土地購入時のチェックポイント3

すっかり涼しくなり秋めいてきたようです。

過ごしやすい季節の到来と思いきや、鹿児島市内は連日桜島の降灰に悩まされています。

鹿児島市特有の降灰除去作業車が出動する有様です。

なにはともあれ、
季節の変わり目には体調を崩しやすいのでくれぐれもご自愛ください。

それでは、
前回から4回シリーズでおおくりしています、【土地購入時のチェックポイント】を今回もご紹介したいと思います。

4回シリーズの内容は以下のとおり

1:現況は更地ですか?
2:電気・ガス・水道はどうなっていますか?
3:地盤はどうですか?
4:高低差はありませんか?

今回は3について説明しましょう。

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3 地盤はどうですか?

平成12年4月より「住宅の品質確保に関する法律(品確法)」が施行されました。

この法律によって、新築住宅に関して基礎・柱・屋根などの建物構造上で主要な部分について最低10年以上の保証が義務付けられました。

つまり地盤が軟弱なため不同沈下が起こってしまったり、家が傾いてしまったりした場合については、売主(請負契約であれば請負者)は最低10年間は保証の義務を負うことになったのです。

「品確法」施工以前はこの保証期間が2年以上となっていたために地盤改良工事を行なう都内の建売住宅などは、全体の約2割程度しかありませんでした。
しかし、この「品確法」の法律が施行されてからは、地盤改良工事を行う現場は約8割程度となり、ほとんどのケースで地盤改良が行なわれている現状です。

ということで、土地購入し注文建築をする場合にはかなりの確率で地盤改良工事費用が必要だと考えた方が良いでしょう。
この地盤改良工事費用は地盤や建築する建物規模、構造などによってかわりますが、約30~200万円程度です。

ぜひ購入前に、大まかでも費用について把握することをおススメします!

* 地盤調査の方法

専門家に依頼する場合には費用がかかります。費用は約5~10万円程度になります。
いまの主流は簡易調査である「スウェーデン式サウンディング試験※1」です。
動力もいらず狭い敷地でもOKなのでこの方式を利用する場合が多く見受けられます。深い位置までの測定は不向きではありますが、地盤データーによる建築コストアップのおよその金額を把握するには十分だと思います。

※1:ロッド、スクリュー、錘などからなるスウェーデン式サウンディング試験装置を用いて、土の硬さ又は締まり具合を判定する試験方法の一つです。

* 自分でできる地盤調査方法

<現地調査で判断>

1:既存家屋がある場合の基礎や外壁のひび割れがある

2:前面道路に亀裂やくぼみなどが見受けられる

3:周辺に川や暗渠がある

4:周辺地域のなかで低地である。

5:地名に「川」「沼」「沢」「水」「田」などの水を連想させるものがある

6:埋立地である

上記の場合は地盤が軟弱である可能性は高くなります。

* 土地購入時に不動産仲介会社は地盤まで調べてくれる?

ほとんどケースがNOでしょう。
土地を仲介する不動産会社は土地のみの仲介であり、よほど気が利く不動産会社や担当者でない限りこのような情報を提示してくれないでしょう。
土地購入後に「実は軟弱地盤になっていて地盤改良工事費用が掛ったから賠償してくれ!」と訴えても、その土地がよほどの軟弱地盤でない限り賠償請求は難しいのが現状です。
ある意味自己責任になります。

そのようなケースを避けるために、
土地購入する前に、担当者に「建築する時のコストアップが心配なので調査してくれませんか?」とこちらからお願いしてみましょう。

東日本大震災でも地盤の液状化現象により多くの被害がでたことは記憶に新しいことと思います。

まさに生活の土台ともいえる地盤。長い目で(未来のことも考えて)検討しなくてはいけないですね。

次回は「4:高低差はありませんか?」についてお話します。

2011年09月29日 | 売りたい方のための, 購入に役立つアドバイス| NONURA @ 14:03:04| | コメント&トラックバック(0)