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 ・アドバイス3. 法令に適合した物件であること

daijobu.jpg物件売却の依頼を受けて、どうにも困ってしまうのが建築基準法に適合しない「違法物件」「既存不適格物件」の売却をお願いされた時です。
実は、不動産オーナー様自身が、自分の保有物件が建築基準法に適合しない物件であると、自覚のされていないというケースも多いのです。
そのために、いざ売りに出したとき買い手がつかなかったり、買取業者に格安で売却せざるを得なくなり、大きな損失を被る売主様も少なくありません。
違法物件が売れない一番の理由は
「購入希望者が銀行に融資をお願いしても、違法物件に対しては銀行が融資しない」
ということです。

特に次のようなケースは注意が必要です。

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■(ケース1) 「建ぺい率」または「容積率」オーバー
■(ケース2) 「接道」によるひっかかり

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(ケース1)
建ぺい率とは「建築物の建築面積の敷地面積に対する割合」、容積率とは「建築物の延べ床面積の敷地面積に対する割合」のことです。

例えば、建ぺい率50%、容積率80%と指定されている場所に150㎡(約45坪)の土地を持っているとします。

この土地に建てることの出来る建物は建築面積が(150㎡×50%)=75㎡まで、建物の延べ床面積は(150㎡×80%)=120㎡(建坪約36坪)までです。
この基準を超える建物は「違法物件」「既存不適格物件」となります。

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(ケース2)
「接道(建物に接している道路)」に関して注意していただきたいのは、まず建物の敷地が道路に2m以上接していなければならないという規定があります。

路地裏や建物の後ろなどに建てられている物件の場合、この規定に引っかかり建築許可が出ないケースも珍しくありません。
こういう物件も融資がつきませんので売却が困難になりがちです。

また、接している道が公道で無い場合、すなわち私道(個人の名義の土地)である場合も注意が必要です。
私道の場合、土地のオーナーが私道の変更や廃止をする場合もありますので、そういうことを想定して公道に接していない物件は融資がつきにくい場合もあります。

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では、実際にもしもお持ちの物件が、自覚は無くともケース1ケース2に該当するのような「違法物件」「既存不適格物件」であったとしたらどのようにしたらいいでしょうか?
一つの解決策として敷地を広げるという方法があります。特に私道の場合は私道の地主と交渉してその部分を買い取り、敷地に編入することで解決できるケースもあるのです。

このように、売却に関してもオーナー様もあるていどの知識武装が必要です。
もしも、知識の無いままに不動産屋さんに売却を依頼すると、上記のケースの場合
「この物件は融資が付きにくいので、売却は難しいと思われます。価格は下がりますが当社で買い取りましょう。」
といった話になりがちなのです。
一見親切なように見えますが、実際は安くで買い取って、法基準を満たす対策を施したのち高くで売却するのです。
あっ、勘違いしないでくださいね。別にこのように売却する不動産業者が悪いとはいいません。
ただ、オーナー様にちょっとした知識があるか無いかで、ご自身の得る売却価格が異なるということを言いたいのです。
それだけでひょっとすると何百万も変ってくるわけですから。

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